Ev Alırken Peşinat, Kapora ve Tapu İşlemleri

Bu yazıda öğrenecekleriniz

Ev alım sürecinin dinî çerçevesi
Kapora ve peşinat: farkları
Tapu devrinde doğruluk

Ev alırken kapora ve peşinat, satış bedelinin parçası olarak değerlendirilir; kaporanın cayma hâlinde kaderi önceden yazılı belirlenmelidir. Tapu devrinde gerçek bedeli beyan etmek, ayıp ve hukuki sorunları incelemek helal ve güvenli alışverişin şartıdır. Finansman tercihlerinde faiz içeren kredi tartışmalıdır; alternatifler araştırılmalıdır.

Ev alım sürecinin dinî çerçevesi

Alışveriş, iki tarafın rızasına ve bilgisine dayanır (Nisâ, 4/29). Taşınmaz satışı büyük meblağlı olduğu için yazılı ve belgeli yürütülmelidir; Bakara 2/282 borç ve mali ilişkilerin yazılmasını öğütler. Taraflar mülkün durumunu, borç ve ipotek bilgisini, ödeme planını ve teslim tarihini açıkça yazdırmalıdır. Bu belgeler, iki tarafı da aldatma ve ihtilaftan korur.

Kapora ve peşinat: farkları

Kapora, satış konusunda ciddiyeti gösteren ve satıcının evi başkasına satmamasını güvence altına alan bir ön ödemedir. Peşinat ise satışın bedelinden peşin ödenen kısımdır. Kapora cayma durumunda ihtilaf çıkarır; klasik fıkıhta “urbun” olarak bilinen bu uygulamaya mezhepler farklı yaklaşır. Hanefî, Şâfiî ve Mâlikî mezhepleri cayma hâlinde kaporanın satıcıda kalmasını genelde yasak sayar; Hanbelî mezhebinde bazı rivayetlere dayanarak cevaz görüşü vardır. Çağdaş uygulamada kaporanın bir bölümünün gerçek zararı karşılaması ölçüsünde satıcıda kalması makul görülür. Kapora tutarı yüksekse mutlaka yazılı sözleşme yapılmalıdır.

Tapu devrinde doğruluk

Satış bedelini tapuda gerçeğinden düşük göstermek, vergi ve harçtan kaçınma amacı taşıdığı için kamu hakkına zarar verir. Bu uygulama yaygın olsa da hem hukuki hem dinî sorumluluk doğurur; ayrıca ileride ihtilaf çıkarsa alıcının veya satıcının gerçek ödemeyi ispatı güçleşir. Sadece vergiden kaçınma gerekçesiyle gerçek dışı beyan yapmamak, “Bizi aldatan bizden değildir” ilkesinin bir gereğidir (Müslim, Îmân). Konu vergi kaçırmak ve kamu hakkı yazısında daha geniş ele alınır.

Tapu öncesi kontrol listesi

Tapu kaydını e-Devlet veya tapu müdürlüğünden güncel olarak sorgulayın.
İpotek, haciz, şerh ve kat irtifakı bilgilerine bakın.
İmar durumu ve yapı kullanma izin belgesini (iskân) isteyin.
Bina ve daire için aidat, borç ve kat malikleri kurulu kararlarını öğrenin.
Ekspertiz yaptırın ve deprem dayanıklılığı gibi yapısal konularda uzmandan görüş alın.
Ödemeleri banka havalesi ile yapıp dekontları saklayın.

Satıcı ayıp ve belirsizliklerini söylemeli

Rutubet, kullanım ruhsatı eksikliği, yapısal sorunlar, komşu ihtilafları ve borçlar satıcının bildiği hâlde gizleyemeyeceği konulardır. Alıcı, ayıbı bilmiyorsa iade veya fiyat farkı hakkı talep edebilir. Ayıbı gizleyen satıcı, helal kazancın bereketini yitirir. Bu ilke için ticarette hile ve ayıp gizleme yazısına bakılabilir.

Finansman: kredi ve alternatifler

Konut kredisinin faiz içermesi dinî tartışmaya konudur. Faiz konusundaki genel çerçeve faiz ve kredi rehberinde, faizsiz alternatifler ise konut kredisi ile ev almak yazısında ele alınmıştır. Katılım bankalarının murabaha, kira sertifikası ve ortaklık (müşareke) yöntemleri bazı alıcılar için seçenektir; yine de sözleşmenin gerçek niteliği incelenmelidir.

Cayma ve fesih durumları

Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflar kendi isteğiyle caymaz; fakat karşılıklı rıza ile akdi bozabilir (ikâle). Satıcının eksik belge sunması, mülkün sözleşmedeki özellikleri taşımaması veya gizli ayıp çıkması gibi sebeplerle cayma hakkı doğar. Alıcı, finansman bulamadığı için cayacaksa bunu önceden sözleşmeye yazdırmalıdır. Kapora ve cayma ilişkisi için araba alımında kapora yazısındaki ilkeler benzer biçimde uygulanır.

Sık yapılan hatalar

Sözlü anlaşmayla kapora vermek ve makbuz almamak.
Yalnızca emlakçının sözüne güvenerek tapu ve imar kaydını kendisi kontrol etmemek.
Fiyatı vergi için düşük gösterip aradaki parayı elden ödemek; ileride ispat sorunu ve haksızlık doğurur.
Kat maliklerinin borç ve aidat durumunu sormadan almak.
Kredi taksidini gelir durumuna göre değil, hırsla belirlemek; ödeme güçlüğü kul hakkı ve ailede huzursuzluk getirir.

Ortak alım ve miras kalan ev

Birkaç kişinin ortak ev alması durumunda paylar, tapuda belirtilen oranlar ve kimin ne kadar ödediği yazılmalıdır. Aile içinde “sonra konuşuruz” diyerek yapılan alımlar, ilerleyen yıllarda miras ve paylaşım kavgalarına yol açar. Ortaklık hükümleri için ortaklık, mudârebe ve müşâreke yazısına bakılabilir. Mirasçı sıfatıyla edinilen evlerde de pay hesabı fıkıh hükümleriyle yapılmalı, kız ve erkek kardeşlerin hakkı gözetilmelidir.

Ödeme planı ve borç yönetimi

Ev alımı uzun vadeli bir yük getirir. Gelirinizi aşan bir taahhüt, ileride borcu ödeyememe ve ailenin sıkıntıya düşmesi riskini doğurur. Hadislerde borçtan Allah’a sığınılması öğütlenir (Buhârî, Ezân; Müslim, Mesâcid). Bu nedenle ev almadan önce bütçe planı yapılmalı; acil durum fonu ayrılmalı; gerekirse daha küçük veya daha uygun bir konut tercih edilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut işlemler için hukuki destek ve Diyanet İşleri Başkanlığı veya müftülükten görüş alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev alırken verilen peşinat ve kapora aynı şey midir?

Aynı değildir. Kapora ön anlaşmayı güvence altına alan küçük bir ödemedir; peşinat ise satış bedelinin bir kısmını peşin ödemektir. Her ikisi de satış bedeline mahsup edilir.

Satıcı vazgeçerse kaporayı iade etmek zorunda mı?

Evet; satıcı vazgeçerse aldığı kaporayı iade etmeli, zarara yol açtıysa uzlaşmayla karşılamalıdır. Alıcı vazgeçerse durum, sözleşmede yazılı şartlara ve gerçek zarara göre değişir.

Tapuda gerçek bedeli düşük göstermek caiz mi?

Tapuda satış bedelini düşük göstermek vergi ve harç yükümlülüğünden kaçınma niyeti taşıyorsa kamu hakkı ihlalidir ve doğru beyan ilkesine aykırıdır. Gerçek bedelle işlem yapmak helal kazanç ve güven için gerekir.

Ev satın alırken noterde ve tapuda hangi belgelere bakmalıyım?

Tapu senedi, imar durumu, iskân (yapı kullanma izni), ipotek ve haciz şerhi kaydı, kat mülkiyeti ve borç durumu kontrol edilmelidir. Şüphede bir avukat ya da emlak uzmanından destek alınmalıdır.

Editör: Dualarla Editör Kurulu (İlahiyat alanında eğitim almış editörler) · Son güncelleme: 28 Eylül 2026 · Kaynaklar: TDV İslâm Ansiklopedisi, "Bey'" ve "Urbun" maddeleri; Diyanet İşleri Başkanlığı, İlmihâl, Muâmelât; Kur'an-ı Kerîm, Bakara 2/282 ve Nisâ 4/29

İman ve Akaid hakkında sık sorulan sorular

80 sorunun tamamı →

Bu içerik faydalı oldu mu?

Geri bildiriminiz içeriklerimizi geliştirmemize yardım eder.

Bu içerik nasıl hazırlandı? →