Arsa Kat Karşılığı ve İnşaat Sözleşmeleri

Arsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payı karşılığında müteahhitten bina yaptırması ve belirlenen bağımsız bölümleri alması esasına dayanır. Fıkhî açıdan istisna’ ve satış akitlerinin birleşimi sayılır; daire sayısı, nitelikler, süre ve teslim şartları belirli ise caizdir, belirsizlik ve gecikme tazminatı konularında ise dikkat gerekir.

Sözleşmenin yapısı

Arsa kat karşılığı sözleşmede arsa sahibi, arsa payının bir kısmını müteahhide devreder; müteahhit ise kendi masrafıyla binayı inşa edip belirli dairelerini arsa sahibine teslim eder. Böylece iki taraf da karşılıklı edim üstlenir: Arsa sahibi arsa payını, müteahhit emeğini ve inşaat masrafını verir. Türk hukukunda bu işlem, hem inşaat sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi niteliklerini birleştirir. Fıkhî açıdan bu işlem iki akitle açıklanır: Müteahhidin arsa payını satın alması (bey’) ve bina yapma taahhüdü (istisna’). Her iki akdin şartları ayrı ayrı gözetilmelidir. Alım satım şartları için alım satım akdinin şartları yazısı okunabilir.

İstisna’ akdi ve şartları

İstisna’, henüz mevcut olmayan bir şeyin, nitelikleri belirlenerek yapılması için verilen siparişidir. Normal kurala göre mevcut olmayan şeyin satışı yasaktır; fakat insanların ihtiyacı ve örf dikkate alınarak Hanefî fakihler istisna’yı caiz görmüştür; Hz. Peygamber’in hatem (yüzük) ve minber sipariş etmesi örnek verilir (Buhârî, Büyû’; Müslim, Libâs). İstisna’nın şartları şunlardır:

• Yapılacak şeyin cinsi, türü, miktarı ve nitelikleri belli olmalı.
• Ücret (bedel) açıkça belirlenmeli; peşin ya da taksitli olabilir.
• Ürün, insanların siparişle yaptırmayı alışkanlık hâline getirdiği türden olmalı (bina, mobilya, gemi gibi).
• Teslim süresi veya zamanı belirli olmalı (bazı mezheplerde zorunlu değildir, fakat ihtilafı önlemek için gereklidir).

İslam Fıkıh Akademisi de istisna’ akdini caiz görmüş ve inşaat gibi projeleri bu çerçevede değerlendirmiştir. Bu akdin bir benzeri olan selem ile farkı, selemde bedelin peşin ödenmesinin şart olması ve malın piyasada bulunmasıdır.

Belirlilik ve garar

Arsa kat karşılığı sözleşmede en önemli fıkhî sorun belirsizliktir. Hangi daireler, kaçıncı kat, kaç metrekare, hangi malzeme ve hangi teslim tarihi gibi hususlar sözleşmede açık olmalıdır. “Bina bittikten sonra daireler kura ile dağıtılır” gibi belirsiz ifadeler, ileride ihtilaf doğurur; kura ile dağıtım, tarafların rızasıyla belirlenmiş bir yöntem ise caiz olabilir, fakat satılan şeyin ne olduğu sözleşme anında bilinmeli veya makul biçimde belirlenebilir olmalıdır. Aksi hâlde garar kapsamında fasit akit söz konusu olur. Garar için garar yazısı, fasit akitlerin sonuçları için fasit ve batıl satış yazısı okunabilir.

Gecikme, ayıp ve tazminat

• Teslim gecikmesi: Müteahhit zamanında teslim edemezse, arsa sahibinin kira kaybı gibi gerçek zararı tazmin edilebilir; ancak bu tazminatın faiz niteliği taşımaması gerekir.
• Ayıplı inşaat: Binada yapısal sorun veya sözleşmeye aykırı malzeme kullanımı varsa müteahhit sorumludur. Bu durum ayıplı mal satmak yazısındaki ilkelerle değerlendirilir.
• Ruhsat ve yasal şartlar: İmar ve ruhsat konularında hile veya eksiklik, aldatma sayılır.
• Cezai şart: Para borcundan doğmayan, inşaat gibi iş taahhüdündeki gecikme için cezai şart bazı çağdaş fetvalarda caiz görülür; fakat oranın makul ve gerçek zararla orantılı olması gerekir. Bkz. vadeli satışta gecikme cezası.

Risk paylaşımı ve ortaklık yönü

Bazı arsa kat karşılığı sözleşmelerde taraflar, satış gelirlerini veya dairelerini belirli oranlarda paylaşır; bu hâlde işlem bir ortaklık niteliği kazanır. Ortaklıkta kâr ve zarar paylaşımı sermaye ve emek oranlarına göre yapılır. Taraflardan birine sabit kâr garantisi vermek veya zararın tamamını diğerine yüklemek, ortaklık mantığına aykırıdır. Ortaklık hükümleri için ortaklık türleri yazısı okunabilir. Müteahhidin arsa payını önceden satması, arsa sahibinin haklarını zedelememelidir; bu yüzden tapu devri ve teminat konuları sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Finansman ve faiz sorunu

Müteahhitler projeyi finanse etmek için çoğu zaman banka kredisi kullanır. Faizli kredi kullanılması, sözleşmenin kendisini haram yapmasa da, projenin finansmanındaki faiz unsuru, sorumluluk açısından tartışma yaratır. Katılım bankalarının sunduğu faizsiz finansman veya ön satış gelirleriyle projeyi yürütmek tercih edilebilir. Daire alıcıları ise ödeme planı, vade farkı ve teslim garantisi konularında dikkatli olmalıdır. Taksitli satış hükümleri için taksitle satış ve vadeli fiyat farkı yazısı okunabilir.

Sık karşılaşılan durumlar

Bir arsa sahibi, müteahhitle “iki daire karşılığı” anlaşmışsa, hangi dairelerin kendisine ait olacağını yazılı olarak belirlemelidir. Müteahhit işi yarıda bırakırsa, arsa sahibinin hakları sözleşme ve hukuk çerçevesinde korunmalı; mağduriyet yaşayan taraf, hukuki yollara başvurmalıdır. Bir alıcı, daha inşaat bitmeden daire satın alıyorsa (ön satış), malın mevcut olmaması nedeniyle istisna’ veya selem benzeri şartlar gerekir; bedelin peşin veya taksitli olması, teslim zamanı ve niteliklerin belirli olması önemlidir. Kooperatif yoluyla konut edinmek de bir alternatiftir: kooperatif ve ortak konut projeleri. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşme imzalamadan önce hukuki ve dinî danışmanlık alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa kat karşılığı sözleşmesi caiz midir?

Çoğu çağdaş görüşe göre arsa sahibi arsa payını verirken müteahhit de inşaat yapıp belirli dairelerin mülkiyetini devrettiğinden, karşılıklı mal-iş değişimi (istisna’ ve satış karışımı) olarak değerlendirilir ve şartları sağlandığında caizdir. Daireler, ölçüler ve süre belirli olmalıdır.

İstisna akdi nedir?

İstisna’, yapılacak bir şeyin (bina, mobilya, makine gibi) nitelikleri belirlenerek sipariş edilmesidir. Hanefî mezhebi istisna’yı meşru kabul eder; şartları, malın cinsi, nitelikleri ve miktarının belli olmasıdır.

Müteahhit teslim süresini aşarsa ne olur?

Sözleşmede gecikme süresi ve sonuçları belirtilmişse gerçek zararı karşılayan tazminat caiz olabilir. Ancak faiz benzeri, para borcundan doğan gecikme cezası ve belirsiz ek talepler ribaya yol açabilir. Taraflar hakkaniyetle çözüm aramalıdır.

Editör: Dualarla Editör Kurulu (İlahiyat alanında eğitim almış editörler) · Son güncelleme: 22 Temmuz 2026 · Kaynaklar: Mecelle-i Ahkâm-ı Adliyye, İstisna' ve Büyû' bölümleri; Kâsânî, Bedâʾiʿu's-sanâʾiʿ (İstisna' bahsi); TDV İslâm Ansiklopedisi, "İstisnâʿ" ve "Şirket" maddeleri; İslam Fıkıh Akademisi, istisna' akdi kararı

İman ve Akaid hakkında sık sorulan sorular

80 sorunun tamamı →

• İman nedir, kısaca nasıl tanımlanır?
• İmanın şartları kaçtır ve nelerdir?
• Âmentü duası nedir, ezberlemek şart mıdır?
• İman ile İslam arasında fark var mıdır?
• Kelime-i şehâdet nedir, söyleyen Müslüman olur mu?

Bu içerik nasıl hazırlandı? →