Emlak Komisyonculuğu ve Simsarlık Ücreti

Emlak komisyonculuğu ve simsarlık, fıkıhta dellâllık ve cuâle kapsamında meşru bir hizmettir. Ücret, hizmetten önce belirli olmalı, aracı dürüst ve tarafsız davranmalı, malın ayıplarını gizlememelidir. Gizli komisyon, aldatma veya haksız ücret ise haramdır.

Simsar ve dellâl kavramları

Simsar, alıcı ve satıcı arasında aracılık eden kişidir; dellâl ise malı çarşıda tanıtan, müşteri bulan ve satışı kolaylaştıran kişidir. Klasik fıkıhta bu kişilere karşılık ücret alma meselesi tartışılmış ve çoğunlukla caiz görülmüştür. Buhârî’de İbn Abbas’a nispetle “Simsara ‘şunu sat’ dersin, şu kadarını alırsın’ denmesinde bir sakınca yok” mealinde bir söz ta’lik olarak aktarılır. Hanefîler, aracılık ücretini örfe göre ücret-i misil olarak kabul eder. Emlak komisyonculuğu bu geleneğin modern uzantısıdır; çünkü komisyoncu, bilgi, zaman ve çaba harcayarak alıcı ve satıcı arasında köprü kurar. Affiliate gibi çağdaş aracılık biçimleri için affiliate pazarlama ve komisyon kazancı yazısı okunabilir.

Cuâle ve icâre ayrımı

Komisyon ücreti iki akit tipiyle açıklanabilir. İcâre, belirli bir iş için belirli ücret karşılığı hizmet akdidir; sonuç ne olursa olsun, emek verilmişse ücret doğar. Cuâle ise belirli bir sonuca ulaşana (örneğin satışı gerçekleştirene) vaat edilmiş ödüldür; sonuç gerçekleşmezse ücret doğmaz. Emlak komisyonculuğunda uygulama genelde cuâle benzeri işler: Satış veya kiralama gerçekleştiğinde komisyon ödenir. Bazı sözleşmelerde “yetki belgesi” veya “hizmet bedeli” gibi ücretler de vardır. Bunların açık ve belirli olması, sonradan sürpriz yaşanmaması gerekir. Ücretin bilinmemesi garar ve ihtilaf kaynağıdır; garar için garar yazısı okunabilir.

Caiz olma şartları

• İşin meşru olması: Faizli kredi, haram faaliyet veya hileli satış için aracılık yapılamaz.
• Ücretin belirli olması: Oran veya tutar önceden bilinmeli; sonradan arttırılmamalı.
• Dürüstlük: Malın ayıpları, tapu, imar ve borç durumu gibi bilgiler gizlenmemeli. Bkz. ayıplı mal satmak.
• Tarafsızlık: Her iki taraftan ücret alıyorsa taraflar bilgilendirilmeli; komisyoncu bir tarafı kandırmamalı.
• Gizli menfaat almamak: Alıcı veya satıcıdan fazladan hediye, indirim payı veya gizli pay almak, rüşvet ve hıyanet sayılır.
• Yasal sorumluluk: Yasal belge ve yetki gerekliliklerini yerine getirmek.

Şehirli köylü adına satış yasağı

Hadiste “Şehirli, köylü adına satış yapmasın” buyrulur (Buhârî, Büyû’; Müslim, Büyû’). Âlimler, bu yasağı, pazara ilk kez gelen ve piyasa fiyatını bilmeyen kişinin, bilen birinin aracılığıyla yüksek fiyata mal satması ve ardından başkalarının zarar görmesi şeklinde yorumlar. Bugün emlak sektöründe piyasa bilgisinin asimetrisi, benzer bir riski doğurur: Komisyoncu, piyasa fiyatı konusunda bilgisiz olan müşteriyi yanıltabilir. Dolayısıyla komisyoncunun bilgiyi çarpıtmaması ve müşteriyi aydınlatması gerekir. Bu yasağın detay ve yorumları, internetten alışveriş gibi çağdaş konularla ilişkilendirilebilir.

Komisyon oranı ve adalet

İslam hukukunda komisyon oranına belirli bir üst sınır konmamıştır; örfe ve piyasa şartlarına göre belirlenir. Fakat haksız ve aşırı komisyon, ihtiyacın sömürülmesi sayılabilir. Taraflar arasında açıkça kararlaştırılmış, makul bir oran caizdir. Yasal düzenlemeler (örneğin Türkiye’de emlak komisyoncularının oran sınırları) kamu düzeni açısından bağlayıcıdır. Kâr ve ücret ölçüsü için ticarette kâr oranı sınırı var mı yazısındaki ilkeler benzer biçimde uygulanır.

Sık karşılaşılan durumlar

Bir komisyoncu, evin tapu sorununu bildiği hâlde müşteriye söylemiyorsa, hem aldatma hem hıyanet işlemiş olur. Bir komisyoncu, müşteriye “başka alıcı var” diyerek sahte baskı oluşturuyorsa najş yapmış sayılır. Bir komisyoncu satıcıdan “bu fiyatın üstü benim” diyerek gizli ek kazanç elde ederse, bu açıkça haram kazançtır. Bir komisyoncu iki tarafa da bilgi verip her ikisinden açık ve makul komisyon alıyorsa, bu uygulama caiz olabilir. Komisyonun iadesi gereken durumlar da vardır: Satış, komisyoncunun aldatması sebebiyle bozulursa komisyon hak edilmez. Yatırım amaçlı projelerde komisyoncunun hayali vaatlerde bulunması da haramdır. Konut projeleri için arsa kat karşılığı sözleşmeler ve kooperatif projeleri yazıları okunabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.

Sözleşme ve belgelendirme

Komisyon ilişkisinde yazılı sözleşme, hem fıkhî hem hukuki açıdan büyük önem taşır. Sözleşmede satışa konu taşınmazın niteliği, aracının görev ve yetkileri, komisyon oranı, ödeme zamanı, süre ve yetkinin hangi şartlarda sona ereceği açıkça belirtilmelidir. Aksi hâlde “kim müşteriyi buldu, kim satışı tamamladı” tartışmaları çıkar ve ücret hakkı belirsizleşir. Bakara 282’nin yazılı kayıt teşviki bu anlayışla örtüşür. Ayrıca komisyoncunun yasal belge ve yetkisini kontrol etmek, vekâlet ve yetki belgesi bulundurmak, aldatma ve kayıt dışı ticaret risklerini azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlakçının komisyon alması caiz midir?

Evet. Emlak aracılığı simsarlık (dellâllık) kapsamında meşru kabul edilir; emek ve hizmet karşılığı alınan ücret caizdir. Şartı, ücretin önceden belli olması, işin meşru olması ve aracının dürüst davranmasıdır.

Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alabilir mi?

Taraflar bilgilendirilmiş ve rıza göstermişse çoğu fıkıhçı caiz görür. Ancak aracının tarafsız hizmet vermesi, bir tarafın aleyhine hile yapmaması ve komisyon oranının açık olması gerekir. Gizli ilave komisyon veya menfaat alması haramdır.

Satış gerçekleşmezse komisyon hakkı doğar mı?

Cuâle ve simsarlık sözleşmesine göre ücret genellikle sonuca bağlıdır; satış gerçekleşmediyse ücret doğmaz. Taraflar sözleşmede başka bir ücret (hizmet bedeli) öngörmüşse, bunun açık ve belirli olması şartıyla geçerlidir.

Editör: Dualarla Editör Kurulu (İlahiyat alanında eğitim almış editörler) · Son güncelleme: 26 Eylül 2026 · Kaynaklar: Buhârî, İcâre (simsarlık hakkında İbn Abbas'ın sözü, ta'lik); Buhârî ve Müslim, Büyû' (şehirli köylü adına satış yapmasın hadisi); Mecelle-i Ahkâm-ı Adliyye, Kitâbü'l-icâre; TDV İslâm Ansiklopedisi, "Simsar" ve "Dellâl" maddeleri

İman ve Akaid hakkında sık sorulan sorular

80 sorunun tamamı →

• İman nedir, kısaca nasıl tanımlanır?
• İmanın şartları kaçtır ve nelerdir?
• Âmentü duası nedir, ezberlemek şart mıdır?
• İman ile İslam arasında fark var mıdır?
• Kelime-i şehâdet nedir, söyleyen Müslüman olur mu?

Bu içerik nasıl hazırlandı? →