Kiralama (İcare) Akdi: Kira Artışı ve Peşin Kira

Kiralama (icâre), bir malın faydasının belirli bir bedel ve süre karşılığında devredilmesidir. Kira bedeli ve süre belli olmalıdır; sözleşme süresi içinde tek taraflı kira artışı yapılamaz, peşin kira ise caizdir ancak kullanılmayan dönemin bedeli iade edilmelidir.

İcâre akdinin tanımı ve meşruiyeti

İcâre, bir şeyin menfaatinin bedel karşılığında temlik edilmesidir. Kur’an’da Hz. Musa’nın Medyen’deki hizmetinin karşılığında evlendirilme teklifi alması icâreye dayanak olarak anılır (Kasas, 28/26-27). Hz. Peygamber de işçilere ücretlerinin terleri kurumadan ödenmesini emretmiştir (İbn Mâce, Ahkâm). İcâre iki ana türdür: Mal kiralama (ev, araç, işyeri) ve hizmet kiralama (işçi, usta, mühendis). Burada kiralama akdi ve kira bedeline odaklanılacaktır. Bu akdin satış akdinden farkı, malın mülkiyetinin değil yalnızca faydanın devredilmesidir. Satışın genel şartları alım satım akdinin şartları yazısında anlatılmıştır.

Kira akdinin şartları

• Kiralanan şey belli olmalı: Hangi evin, hangi dairenin veya aracın kiralandığı açıkça belirlenmeli.
• Menfaat meşru ve mümkün olmalı: İçki satışı için dükkân kiralamak veya kumar oynatmak için ev kiralamak caiz değildir.
• Süre belirli olmalı: Kira süresi ve başlangıç tarihi belirsiz bırakılmamalıdır.
• Bedel belirli olmalı: Kira miktarı ve ödeme şekli açıkça yazılmalı.
• Taraflar rıza göstermeli ve ehliyetli olmalı.

Bu şartlar yerine gelmezse akit fasit olur; fasit ve batıl akitlerin hükümleri uygulanır. Belirsiz kira süresi ve bedeli, garar yasağı kapsamındadır.

Kira artışı

Kira süresi dolmadan ev sahibinin kirayı tek taraflı artırması akdin bağlayıcılığına aykırıdır. Çünkü kiracı, belirli bedel üzerinde anlaşarak o süre boyunca faydalanma hakkı kazanmıştır. Sözleşme yenilendiğinde taraflar yeni bedel üzerinde anlaşabilir; ev sahibi piyasa koşullarına göre makul artış isteyebilir, kiracı kabul etmezse sözleşme sona erebilir. Sözleşmede “yıllık artış oranı” gibi hükümler önceden kararlaştırılmışsa, bu hükümler taraflar için bağlayıcıdır. Enflasyon dönemlerinde kira artışının makul seviyede tutulması hem adalet hem merhamet ilkesine uygundur; fahiş artışlar ev sahibinin kiracının zor durumundan yararlanması anlamına gelebilir. Fahiş fiyat konusu karaborsa ve fahiş fiyat yazısında ele alınmıştır. Hukuki düzenlemeler de kira artışına sınır koyabilir ve bu sınırlara uymak, kamu düzenine saygı gereğidir.

Peşin kira

Kira bedelinin baştan ve topluca ödenmesi (örneğin altı ay veya bir yıl peşin) caizdir; çünkü bedelin peşin ödenmesi akit şartlarına aykırı değildir. İstenirse bunun karşılığında indirim yapılabilir. Fakat peşin alınan kira, fazla alındığında ve sözleşme erken sona erdiğinde (kiracı çıktığında, ev satıldığında, bina yıkıldığında) kullanılmayan dönemin bedeli iade edilmelidir. Peşin kirayı vererek kiracıya baskı kurmak veya peşinatı iade etmemek haksızlıktır. Bu ilkelerin şu üç örneği vardır: Kiracı yıllık kirayı peşin ödeyip dört ay sonra taşınırsa, kalan sekiz ayın bedeli iade edilir; ev sahibi evi satarsa yeni sahibine veya kiracıya karşı sorumluluk sözleşme şartlarına göre değerlendirilir; kiracı hasar verirse ayrıca tazminat gündeme gelir.

Depozito ve teminat

Kira sözleşmesinde alınan depozito, kiracının olası zararlarını karşılamak amacıyla alınan güvencedir. Hasar yoksa depozito eksiksiz iade edilmelidir. Depozitoyu gelir hâline getirmek haksız kazançtır. Kapora ve depozito farkı kapora ve depozito yazısında işlenmiştir.

Kiracı ve ev sahibinin görevleri

Ev sahibi malı kullanıma uygun teslim etmeli, büyük bakım ve onarım işlerini üstlenmeli, kiracının huzurunu bozmamalıdır. Kiracı ise kirayı zamanında ödemeli, evi özenle kullanmalı ve sözleşme bitince teslim etmelidir. Taraflar arasındaki ahlâkî ilişkiler ve haklar ev sahibi ve kiracının hakları yazısında ayrıca ele alınmıştır. Kira bedelinin altın veya döviz cinsinden belirlenmesi ise borçta altın veya döviz şartı başlığında işlenen ilkelere bağlıdır. Genel değerlendirme için yetkili fetva makamı ve hukuk düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.

Kira sözleşmesinin bitmesi ve tahliye

Kira süresi dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona erer; taraflar yenilemeyi kabul ederse devam eder. Kiracının süre bitiminde evi boşaltmaması veya ev sahibinin süre dolmadan haksız yere tahliye talep etmesi karşılıklı hak ihlalidir. Kiracının kirayı ödememesi veya evi amacı dışında kullanması hâlinde ev sahibi fesih hakkını kullanabilir; ancak bu hakkın hukuka uygun biçimde kullanılması gerekir. Mağdur durumdaki bir kiracıya süre tanımak ve kirayı kolaylaştırmak, ihsan ahlâkının gereğidir. “Kim, bir müminin dünyadaki sıkıntılarından birini giderirse Allah da onun ahirette sıkıntılarını giderir” (Müslim, Zikir) hadisi, ev sahibinin kiracıya karşı merhametli olmasını teşvik eder.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışı caiz midir?

Taraflar anlaşarak yeni dönem için kira bedelini artırabilir. Mevcut sözleşme süresi içinde ev sahibinin tek taraflı artış yapması caiz değildir; fakat sözleşmede artış şartı açıkça yer alıyorsa ve ölçülü ise geçerlidir.

Peşin kira almak caiz midir?

Kira bedelinin belirli bir süre için peşin ödenmesi veya taraflarca peşin alınması caizdir. Ancak sürenin kısalması, kiracının erken ayrılması veya sözleşmenin sona ermesi hâlinde kullanılmayan dönemin bedeli kiracıya iade edilmelidir.

Kira bedeli döviz cinsinden belirlenebilir mi?

Kira bedelinin altın veya döviz gibi bir ölçüye göre belirlenmesi tartışmalıdır. Bedel akit anında belirli olmalıdır. Döviz cinsinden belirlenip ödeme anında kurla hesaplanması, kur belirsizliği nedeniyle bazı âlimlerce sakıncalı görülür.

Editör: Dualarla Editör Kurulu (İlahiyat alanında eğitim almış editörler) · Son güncelleme: 16 Nisan 2026 · Kaynaklar: Kur'an-ı Kerîm, Kasas Suresi (28/26-27); İbn Mâce, Ahkâm (işçinin ücretini teri kurumadan verin hadisi); Mecelle-i Ahkâm-ı Adliyye, Kitâbü'l-icâre; TDV İslâm Ansiklopedisi, "İcâre" maddesi

İman ve Akaid hakkında sık sorulan sorular

80 sorunun tamamı →

• İman nedir, kısaca nasıl tanımlanır?
• İmanın şartları kaçtır ve nelerdir?
• Âmentü duası nedir, ezberlemek şart mıdır?
• İman ile İslam arasında fark var mıdır?
• Kelime-i şehâdet nedir, söyleyen Müslüman olur mu?

Bu içerik nasıl hazırlandı? →